Wat willen we bereiken?

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Om de problemen ten aanzien van het woningtekort aan te pakken zetten we in op het toevoegen van nieuwe woningen. Daarbij spelen we in op de behoeften van woningzoekenden en streven we naar een gevarieerd woningaanbod wat complementair is aan de bestaande woningvoorraad.
• In lijn met de afspraken die Heusden in de regionale woondeal gemaakt heeft wordt met name ingezet op het toevoegen van voldoende betaalbare koop- en huurwoningen. De ambitie is om in de periode tot en met 2030 nog ca.1.475 woningen toe te voegen waarvan 30% in de sociale huur en 37% betaalbare koop of huur. Daarnaast is er speciale aandacht voor het toevoegen van levensloopbestendige woningen en goedkope koopwoningen.
• De focus van de gemeentelijke inspanningen ligt in het ruimtelijk mogelijk maken van nieuwbouwplannen. Aangezien de ervaring leert dat een deel van de plannen in de praktijk vertraagd worden of niet tot uitvoering komen wordt ingezet op overcapaciteit in plancapaciteit (130% van de geambieerde voorraad).
• Naast het realiseren van nieuwe woningen zal de gemeente waar mogelijk meewerken aan het optimaliseren van de bestaande woningvoorraad.
• Bevorderen van de positie van doelgroepen die door de algemene krapte op de woningmarkt, daar onrechtvaardige nadelen van ondervinden.

Wat gaan we daarvoor doen?

• We ondersteunen woningbouwinitiatieven. Initiatieven die een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke ambities worden met voorrang behandeld.
• We versnellen woningbouwprojecten waar mogelijk, door bijvoorbeeld (onderdelen van) parallel plannen in te voeren.
• Het woningbouwprogramma wordt zoveel mogelijk vastgelegd in harde plancapaciteit (streven 75%).
• We helpen starters bij de start van hun wooncarrière door o.a. in te zetten op het toevoegen van goedkope en betaalbare nieuwbouwwoningen en het beschikbaar stellen van startersleningen.
• Om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen zetten we in op de realisatie van nieuwe woningen in de categorieën waar de druk het grootst is (betaalbare/levensloopbestendige woningen voor 1 – 2 persoonshuishoudens en jongeren).
• Met de woningbouwcorporatie maken we prestatieafspraken over o.a. het bouwen en passend toewijzen van sociale huurwoningen.
• Daar waar het toevoegen van mantelwoningen, splitsen van woonruimte of andere manieren van medegebruik mogelijkheden bieden om de beschikbare woningvoorraad efficiënter te gebruiken zal dit door de gemeente met een positieve insteek behandeld worden. Ook wordt gekeken naar transformatie van bijvoorbeeld bedrijfsgebouwen.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Levensloopbestendige woningen: vergroten van de mogelijkheden om zo lang mogelijk in een reguliere woning te blijven wonen.
• Ondersteunen van initiatieven gericht op wonen in combinatie met zorg die inspelen op de lokale behoefte.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Ondersteunen van initiatieven op het gebied van wonen in combinatie met zorg.
• Continueren van de regionale samenwerking in Hart van Brabant aan de uitvoering van een meerjarenprogramma ‘Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang, preventieve GGZ en Verslavingszorg’.
• Binnen het woningbouwprogramma maken we meer ruimte voor de behoeften van specifieke groepen zoals sociale woningbouw, starters, een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en mensen met een zorgbehoefte. Ook houden we rekening met urgent woningzoekenden waaronder personen die tot de nieuwe aandachtsgroepen behoren.
• De regionale woonzorgvisie is door de raad vastgesteld en op overkoepelende thema's wordt regionaal samengewerkt aan de uitvoering daarvan. Daarnaast is de regionale woonzorgvisie vertaald in een van de hoofdstukken van de in voorbereiding zijnde lokale woonzorgvisie.
• Voor het behoud van draagkracht in een dorp of kern hebben we aandacht voor een zachte landing in de buurt van bijzondere doelgroepen. Het gaat daarbij onder meer om differentiatie in woningtypes en inkomensgroepen, bemiddeling bij woningtoewijzing en de inzet van sociale wijkteams. We verkennen hierbij een bredere inzet van de huidige ondersteuning voor statushouders en andere groepen.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Een optimaal financieel en maatschappelijk rendement bij het uitvoeren van de beleidsambities.
• Benutten van kostenverhaalsmogelijkheden om meer geformuleerde beleidsambities mogelijk te kunnen maken.
• Risicobeheersing bij de uitvoering van het grondbeleid.

Wat gaan we daarvoor doen?

• We kijken bij mogelijke ontwikkelingen of die helpen om de doelen van de gemeente te halen. De doelen zijn vastgelegd in het beleid. Bijvoorbeeld meer (betaalbare) woningen, voldoende waterberging, voldoende groen, et cetera.
• Ontwikkelingen kunnen door de gemeente zelf, of door een ontwikkelaar, worden opgepakt. Als de ontwikkelaar het niet oppakt, kan de gemeente zelf besluiten om een ontwikkeling (deels) op te pakken of zelf gronden aan te kopen daarvoor. Daarbij wegen we de opbrengsten en het risico af. Het risico is bijvoorbeeld dat de kosten en/of de opbrengsten van een ontwikkeling tegen kunnen vallen.
• Afhankelijk van de situatie en de noodzaak, maakt de gemeente de keuze of de gemeente een ontwikkeling aan de markt overlaat, of dat de gemeente zelf een ontwikkeling oppakt.
• Als een ontwikkelaar een ontwikkeling oppakt, vragen we een bijdrage voor de kosten die we als gemeente maken. Hoe we de bijdrage berekenen, is vastgelegd in de Nota kostenverhaal. Wanneer de gemeente de ontwikkeling zelf oppakt, dan maken de kosten onderdeel uit van de grondexploitatie van de gemeente.
• We bewaken de risico’s van de eigen projecten (grondexploitaties). Als de ontwikkelingen door een ontwikkelaar worden opgepakt, ligt het risico bij de ontwikkelaars (derden). Dan maken we afspraken in (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelaars om het risico voor de gemeente te beperken. En we maken afspraken over een bijdrage in de kosten. We maken daarbij gebruik van de wettelijke mogelijkheden.
• De nota Kostenverhaal wordt periodiek geactualiseerd. De laatste actualisatie van de Nota kostenverhaal is in 2025 afgerond. Vervolgens volgt ook de periodieke actualisatie van de Nota Grondbeleid.  

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Onder de Omgevingswet moet de gemeente Heusden gebruik maken van het nieuwe instrumentarium: het omgevingsplan. Het omgevingsplan laat in tekst en op de kaart zien wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn. Bestemmingsplannen, beleid, verordeningen en voormalige Rijksregels zijn samengevoegd tot één regelset waardoor inzicht en meer overzicht is voor de ruimtelijke mogelijkheden op een specifieke locatie. De transitie naar een definitief omgevingsplan willen we binnen de periode die het Rijk gesteld heeft realiseren. Dat betekent voor 1 januari 2032.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Voor we gebruik kunnen maken van het omgevingsplan moeten eerst nog 143 bestemmingsplannen, +/- 70 beleidsstukken, verschillende gemeentelijke verordeningen en +/- 600 artikelen uit de voormalige Rijksregels op een juiste manier, zowel op schrijfwijze en op techniek, verwerkt worden tot één regelset. In de praktijk betekend dat er per regel gekeken moet worden of deze gehandhaafd, geschrapt of aangepast moet worden. Omdat er zoveel regels zijn worden deze thematisch opgedeeld in 'bouwstenen'. Wanneer alle bouwstenen zijn afgerond en er één regelset is gemaakt, dan wordt deze regelset gefaseerd uitgerold over de gemeente tot één gemeentebreed en integraal omgevingsplan.
• Er zijn drie uitgangspunten opgesteld die ervoor zorgen dat de transitie helder en overzichtelijk blijft voor de gehele organisatie. Het biedt handvatten om afspraken te maken, planningen op te zetten en te kijken naar capaciteit voor de transitiefase.

• Uitgangspunt 1: Beleidsluw: h et uitgangspunt is om zo veel mogelijk beleidsluw over te gaan.
• Uitgangspunt 2: Werken met twee sporen: Spoor 1 gaat aan de slag met de transitie en Spoor 2 gaat werken aan nieuwe ontwikkelingen (het openhouden van de winkel). Nieuwe ontwikkelingen kunnen mogelijk gemaakt worden met een vergunning voor (Binnenplanse) Omgevingsplanactiviteit (OPA), vergunning voor Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) of een wijziging van het omgevingsplan.
• Uitgangspunt 3: Wijzigingsrondes: voor wijzigingen van het omgevingsplan is het technisch niet mogelijk om per initiatief een losse procedure te doorlopen. Er is namelijk maar één omgevingsplan. Elke wijziging is gebaseerd op de voorgaande versie. Dit levert technische beperkingen op. Een wijzigingsronde van meerdere bouwstenen en initiatieven (oftewel een combinatie van spoor 1 + spoor 2), afgestemd op de raadsplanning, is hierop het antwoord. In de praktijk komt dat neer op twee wijzigingsrondes per jaar die in februari en augustus starten, mits de techniek daar op uitgerust is.  

• Vanaf januari 2025 zijn we aangesloten bij het regionale traject ‘SPRONG’ (Samen bouwen met Partners in de Regio’s aan Omgevingsplannen van Noord-Brabantse Gemeenten). Voor het volgende blok (september 2025 – februari 2026), met onderwerp ‘milieu’, sluiten ook alle omgevingsdiensten uit de provincie, waaronder onze omgevingsdienst de OMWB, de veiligheidsregio en de GGD aan.  
• Het digitale loket waarin een vergunning aangevraagd kan worden is nog verre van optimaal. Op dat punt blijft de dienstverlening voorlopig om extra aandacht vragen.   

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

 Geerpark is gelegen aan de westzijde van Vlijmen, waar circa 800 woningen worden ontwikkeld in een groene, waterrijke, duurzame nieuwbouwwijk. Het plangebied is ongeveer 48 hectare. Samen met wooncorporatie Woonveste heeft de gemeente vanaf het begin de ambitie om van Geerpark één van de meest duurzame nieuwbouwwijken van Nederland te maken. Duurzaam in drie opzichten: economisch, ecologisch en sociaal. Woonveste heeft ongeveer 65% van de grond in bezit. De gemeente ongeveer 25% en 10% is in handen van overige eigenaren.
Geerpark is in 2010 verkozen tot excellent gebied wat betekent dat er een strengere EPC (energieprestatie coëfficiënt van een gebouw) gebruikt mag worden dan wettelijk toegestaan is. Daarnaast betekent het dat kennis en ervaring uitgewisseld kan worden met de 20 andere excellente gebieden en dat er een subsidie van € 100.000 is toegekend. Na beëindiging van de regeling voor excellente gebieden werd uitgegaan van Nul op de meter woningen (NOM) en woningen die NOM geschikt zijn, maar waar nog geen zonnepanelen op zijn aangebracht. Voor de vervolgfasen geldt echter dat alle projectmatige woningen in Geerpark NOM woningen zijn.

Wat gaan we daarvoor doen?

• De huidige ontsluitingsweg (bouwweg) ‘Geerpark’ tussen Mortelweg en Tuinbouwweg wordt vanaf halverwege 2025 fasegewijs definitief ingericht. Dit loopt door t/m het eerste kwartaal van 2026. Als sluitstuk passen we daarna nog het verkeersplateau aan op de kruising Tuinbouwweg/Geerpark.
• De algehele verwachting is dat medio 2026 het gehele Geerpark woonrijp zal zijn opgeleverd. De laatste aanplant zal in het aansluitende plantseizoen worden aangebracht waarna de laatste onderhoudstermijn gaat lopen. Na deze onderhoudstermijn van 1 jaar gaat de beheerfase in.
• De duurzame wijk Geerpark is steeds verder af en het project nadert geleidelijk zijn einde. De focus ligt op de realisatie van de laatste deelgebieden. We zorgen voor een zachte overgang van de projectstructuur naar beheer via de reguliere lijn. Hierbij speelt verwachtingsmanagement een belangrijke rol. We hebben nauw contact met Buurt Bestuurt Geerpark en trekken in de communicatie en organisatie van activiteiten al geruime jaren samen op.
• Nadat de werkzaamheden zijn afgerond gaan we het project medio 2027 ook financieel afronden.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?   

De gemeente Heusden ontwikkelt aan de oostzijde van Vlijmen de nieuwe woonwijk De Grassen in samenwerking met Van Wanrooij Projectontwikkeling (bouwclaimovereenkomst 2008) Het plangebied ligt ten noorden en zuiden van de Vijfhoevenlaan en sluit aan op bestaande bebouwing. Het gebied is circa 40 hectare groot. In de 1e fase zijn ongeveer 160 woningen gerealiseerd en biedt in de volgende fasen ruimte voor ongeveer 800 woningen. Daarnaast heeft de gemeenteraad op 12 mei 2020 besloten om bij de planuitwerking vervangende nieuwbouw van basisschool De Bussel, kinderopvang, een sportzaal en een nieuw gezondheidscentrum in het plangebied in te passen.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Raad van State heeft op 13 augustus 2025 uitspraak gedaan en alle beroepen tegen zowel bestemmingsplan ‘De Grassen – fase 2’ en het besluit hogere grenswaarden (geluid) ongegrond verklaard. Beide zijn onherroepelijk geworden. In 2026 worden verdere voorbereidingen getroffen (t.b.v. bouwrijp maken) zodat de eerste woningen in de 2e fase zo snel mogelijk gebouwd kunnen worden.
• Als de resultaten van lopende onderzoeken en de te nemen stappen binnen de ruimtelijke procedure het toelaten, is het streven om eind 2026 een onherroepelijk plan te hebben voor de 3e fase (wijziging omgevingsplan).
• Op basis van overeenstemming met Van Wanrooij over geactualiseerde bouwclaimafspraken (2008) wordt aan de hand van het stedenbouwkundig voorstel (waarin de regionale woondeal is verwerkt) gefaseerd uitvoering gegeven aan de woningbouw.
• Op basis van het op 13 mei 2025 door de gemeenteraad beschikbaar gestelde uitvoeringskrediet voor de Vijfhoevenlaan worden in 2026 verdere voorbereidingen getroffen zodat de herinrichting gereed is eind 2027.
• Met betrokken partners wordt in 2026 de invulling van het maatschappelijk cluster verder geconcretiseerd.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Met behoud van de landschappelijke, natuurlijke en historisch waarde van het gebied een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling realiseren.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Aan de noordzijde van Steenenburg wordt het innovatieve Life Science Park ontwikkeld. Dit wordt een plek waar medische kennis en onderzoek samen komen. De voorbereidingen krijgen steeds meer vorm. Dit Life Science Park zorgt voor nieuwe arbeidsplaatsen en een aanzuigende werking en versterkt daarmee de economische positie van de regio en de gemeente Heusden in het bijzonder. De realisatie van de totale campus zal naar verwachting een periode van vijf tot tien jaar in beslag nemen. In 2026 is de bedoeling dat de bouw van het eerste gebouw is gestart.

• Kasteel Steenenburg is in gebruik als restaurant en vergaderlocatie met daarnaast een hotel.
• Het woonrijp maken van het plangebied van de Hofwoningen wordt begin 2026 afgerond. De bouw van de eerste twee appartementengebouwen in de kamer ten westen van de kasteeltuin wordt in 2026 afgerond. De bouw van het derde appartementengebouw zal bij een goede verkoop ook zijn gestart.

• De laatste vrije kavels in het Zuiden van het landgoed zijn verkocht, gebouwd en bewoond. Het gebied wordt in fasen woonrijp gemaakt.