De Nota Grondbeleid geeft inzicht in de relevante wet- en regelgeving bij de uitvoering van het grondbeleid. De nota bevat de gehanteerde uitgangspunten en de kaders voor het grondbeleid. Tevens bevat de nota afspraken gericht op de rolverdeling tussen raad en college. Het gaat dan bijvoorbeeld over samenwerking en ontwikkelstrategie, verwerving en beheer van gronden, uitgifte, grondprijsbepaling en verkoop van gronden, kostenverhaal, de vaststelling van grondexploitaties, de budgetcyclus en het projectmatig werken. Het verkoopbeleid ten aanzien van de cultuurgronden vormt ook een onderdeel van de nota. Pachtvrije cultuurgronden worden tijdelijk verpacht en kunnen zo nodig ingezet worden om andere doelen te realiseren. Bijvoorbeeld door deze gronden in te zetten als ruilgrond om elders mogelijkheden te creëren.
De Nota Grondbeleid 2021-2025: ‘Samen Meer Mogelijk Maken’ gaat uit van een situationeel grondbeleid. Aan de hand van een routekaart kunnen keuzes worden onderbouwd bij de uitvoering van het grondbeleid in een steeds dynamischere omgeving. Rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld de woningmarkt, de woningbehoefte, duurzaamheid, stikstof, de economie en anticiperend op ambities uit de omgevingsvisie. Zo wil de gemeente anticiperen op relevante ontwikkelingen. De uitdaging is om verschillende (beleids)ambities te combineren en mogelijk te maken, binnen gestelde kaders met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel.
Eigen grondposities
De grondpositie van de gemeente was in de afgelopen jaren voldoende om te kunnen sturen op het realiseren van beleidsdoelen. Qua woningbouw zijn in de afgelopen jaren veel opbrengsten gerealiseerd in Geerpark en Steenenburg. Het ziet er naar uit dat de grondexploitatie Geerpark in de jaarrekening 2025 financieel afgewikkeld (afgesloten) kan worden. De grootste gemeentelijke grondpositie waar op termijn nog woningbouw mogelijk is, betreft het vervolg van het project De Grassen in Vlijmen waar nog ruimte is voor ongeveer 800 woningen. Het wachten was de afgelopen jaren op de start van de vervolgfasen van de Grassen. De verwachting is dat vanaf 2026 weer gronden uitgegeven kunnen worden. Dat is ook nodig om de relatief nog hoge boekwaarde ook in dit project goed te kunnen maken.
Met name in de kern Drunen speelt al langer de opgave om te voorzien in de vraag naar meer betaalbare woningen waaronder sociale huur. De realisatie van deze opgave is afhankelijk van de herontwikkeling van vooral gemeentelijke posities. Het rijk heeft in april 2024 een bijdrage van ongeveer € 1,4 miljoen toegekend vanuit de regeling Woningbouwimpuls 6 e tranche voor het project Versnelling woningbouw Drunen (225 woningen). Met deze bijdrage kan de gemeente sneller meer betaalbare woningen in Drunen van de grond krijgen. In dat kader is het van belang dat de ingediende projecten uit de Woningbouwimpuls wel volgens planning kunnen worden gerealiseerd. In dat kader blijft de inzet om tijdig (uiterlijk in april 2027) te starten met de realisatie van appartementen bij de Rooseveltstraat. De overige deelprojecten moeten binnen 10 jaar zijn gerealiseerd. Bij de toetsing van nieuwe initiatieven zal gelden dat realisatie van nieuwe projecten in de kern van Drunen niet ten koste mag gaan van de voortgang en realisatie van de Woningbouwimpuls projecten.
Woningbouwopgave en inzet op benodigde plancapaciteit
Door de toegenomen woningbehoefte staat ook de gemeente Heusden de komende jaren voor een aanzienlijke woningbouwopgave. De gemeente legt de focus de komende jaren op de benodigde harde plancapaciteit om zo te kunnen voldoen aan de woningbouwopgave, zoals ook vastgelegd in de Woondeal. Meer harde plancapaciteit helpt om ook op langere termijn sneller invulling te kunnen geven aan de aanzienlijke woningbouwopgave. De realisatie van grotere plannen op uitbreidingslocaties kan daarbij helpen. Op die manier kan de gemeente beter voorzien in de behoefte aan sociale huur en betaalbare woningen.
Na de positieve uitspraak begin 2025 over de GOL volgde in augustus 2025 ook een positieve uitspraak van de Raad van State over de 2 e fase in De Grassen. Daarmee kan de gemeente aan de slag met de vervolgstappen om woningbouw in de vervolgfasen van De Grassen mogelijk te maken. Bij de verdere realisatie van de woningbouw in De Grassen is het vervolgens een uitdaging om zo goed mogelijk om te gaan met resterende risico’s om vervolgens ook zo snel mogelijk aan de slag te kunnen met de bouw van de eerste woningen. De inzet is dat zo snel mogelijk gestart kan worden met de bouw van woningen in de 2 e fase.
Ondertussen zijn de voorbereidingen voor een Omgevingsplanwijziging voor de 3 e fase van de Grassen in een vergevorderd stadium. In het vervolg daarvan blijft het risico van vertragingen door bezwaarprocedures. Ook het stikstofdossier is landelijk nog niet opgelost. Beiden uitdagingen die breder zijn dan alleen De Grassen en die bij meer projecten spelen. De uitdaging blijft om vertragingen te voorkomen gezien de grote woningbehoefte. De gemeente zet zich dan ook zoveel als mogelijk in om toch door te blijven pakken om de voortgang er bij De Grassen en ook bij andere projecten in te houden.
In het kader van de versnelling en de benodigde plancapaciteit komen inmiddels ook de grotere locaties in Vlijmen-West en Elshout (Wolfshoek) in beeld. Want voor de extra benodigde harde plancapaciteit om meer woningen mogelijk te kunnen maken blijven ook in de toekomst uitbreidingslocaties noodzakelijk. De gemeente wil in alle gevallen blijven sturen op samenhang, programma, gewenste kwaliteit, volgorde, fasering et cetera. Gebiedsverkenningen kunnen aan de voorkant al helpen door richting te geven aan een gebiedsontwikkeling en door de haken en ogen van de gebiedsontwikkelingen tijdig inzichtelijk te maken. Daarmee verkleint een gebiedsverkenning de kans dat benodigde grondposities door ontwikkelende partijen te duur worden aangekocht, wat ten goede kan komen aan de haalbaarheid van een ontwikkeling en het tempo bij de totstandkoming van ontwikkelingen in onze gemeente.
Ontwikkelingen op gronden van derden
Het aandeel van initiatieven voor woningbouw op gronden van derden neemt toe. Met de vaststelling van de Nota kostenverhaal gemeente Heusden 2022 (december 2022) werd eerder al geborgd dat alle projecten mee betalen aan de gemeentebrede investeringen die nieuwbouw met zich meebrengt. In 2025 is het kostenverhaal geëvalueerd en geactualiseerd. Op basis van de uitkomsten van de actualisatie is het ‘Programma kostenverhaal gemeente Heusden 2025’ opgesteld welke in de plaats komt van de Nota kostenverhaal die eind 2022 voor het eerst werd vastgesteld.
De actualisatie na evaluatie in 2025 van het kostenverhaal gaf aanleiding tot een verhoging van de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen als gevolg van gestegen kosten (inflatie en bijstelling van de lijst met kostenverhaalsmaatregelen). Ook is vastgesteld dat een hogere bijdrage voor verevening van sociale huur noodzakelijk is om ook daadwerkelijk voldoende sociale huur mogelijk te kunnen gaan maken in alle toekomstige nieuwbouwplannen. Een bijdrage voor sociale huur is alleen van toepassing voor projecten met minder dan 30% sociale huur. Voor plannen waar dit leidt tot aantoonbare en onoverkomelijke (haalbaarheids)problemen, kan de gemeente op grond van maatwerk besluiten om uitzonderingen te maken. Rekening houdend met een afweging van het financieel effect en het maatschappelijk rendement van bijbehorende plannen.
Na de invoering van de Omgevingswet is het idee dat bij de actualisatie van de Nota kostenverhaal de eerder vastgestelde Nota kostenverhaal gemeente Heusden 2022 door de gemeenteraad kan worden ingetrokken. Na de actualisatie blijft de opzet van het kostenverhaal vervolgens nagenoeg hetzelfde. Wat daarbij verandert is dat op grond van de Omgevingswet de Nota kostenverhaal voortaan in de vorm van een Programma kostenverhaal wordt vastgesteld.
Een veelgehoorde reactie op het kostenverhaal, is dat het kostenverhaal ten koste kan gaan van de haalbaarheid van woningbouwplannen. Net zo goed wordt ook nogal eens aangegeven en gesignaleerd dat de haalbaarheid van plannen onder druk komt te staan door allerlei wensen en eisen die door overheid worden gesteld aan nieuwe plannen. Eisen zoals meer sociale huur en meer betaalbare koop na de invoering van de Woondeals. Ook extra goedkopere koop hebben een weerslag op de haalbaarheid. Verder is vaak sprake van een stapeling van eisen in de vorm van bijvoorbeeld meer waterberging, meer groen, meer parkeren, meer duurzaamheidseisen, extra landelijke bouwvoorschriften, et cetera. Een optelsom van zaken, waar het kostenverhaal een klein onderdeel van vormt, hebben allemaal effect op de haalbaarheid van plannen. In die zin is het vooral van belang om op alle vlakken met een integrale afweging na te gaan wat nodig is om te komen tot beter haalbare plannen om de benodigde versnelling ook in de praktijk te kunnen brengen.
Teveel extra eisen bovenop wat wettelijk vereist is kunnen ertoe leiden dat projecten moeilijker van de grond komen. Daarom is (ook in het kader van de gewenste versnelling van de woningbouw) ook bij de behandeling van plannen van derden een goede afweging noodzakelijk waarbij het effect van beleidseisen in samenhang moet worden bekeken. Zo kan de afweging worden gemaakt dat het beter is dat een voldoende / goed plan wel van de grond komt, dan dat een perfect plan niet doorgaat. Het is daarbij van belang om op alle onderdelen mee te blijven denken rekening houdend met ook de gevolgen van gestelde eisen voor zowel de financiële haalbaarheid als het maatschappelijk rendement.
Om het risico te verkleinen dat ontwikkelende partijen ontwikkelgronden in onze gemeente te duur aan kunnen kopen, waarmee het op termijn lastiger zal worden om projecten financieel van de grond te krijgen, is het van belang dat we als gemeente op voorhand een goed beeld schetsen van beoogde ontwikkelingen en beleidseisen die van toepassing zijn. Het kan helpen om inzicht te geven in de beoogde ontwikkelingen / het woningbouwprogramma verdeeld over de gemeente (met indicatieve fasering) en de benodigde maatregelen / kosten om uiteindelijk woningbouw mogelijk te kunnen maken. Door op een hoger niveau het programma, de fasering, belemmeringen en de (te verhalen) kosten in beeld te brengen, kunnen ontwikkelende partijen daar rekening mee houden. Zo kan worden voorkomen dat er door wie dan ook te veel voor gronden wordt betaald.
Beoogd programma
Met regionale Woondeals (begin 2023) is invulling gegeven aan de landelijke opgave om meer sociale huur en betaalbare woningen te realiseren. Op grond van de Woondeal moet 2/3 deel van de nieuwe woningen betaalbaar zijn inclusief minimaal 30% aan sociale huurwoningen. Met de vaststelling van de nieuwe Woonzorgvisie is er een nieuwe basis om verder op voort te borduren bij de realisatie van voldoende woningen voor de verschillende doelgroepen van beleid. De realisatie van voldoende sociale woningbouw, woningen voor starters en ouderen (zoveel mogelijk in alle ontwikkelingen) en voldoende betaalbare koop blijft daarbij een aandachtspunt. De gemeente stelt eisen aan het programma in het omgevingsplan.
De gemeente zal waar mogelijk anticiperen op subsidiekansen vanwege landelijke en provinciale regelingen. Bijvoorbeeld regelingen die gericht zijn op versnelling en op de realisatie van benodigde aantallen en typen woningen. Een subsidie die daarbij welkom is, is de realisatiestimulans, waarbij het Rijk een vast bedrag per betaalbare woning uitkeert op basis van startbouw. De gemeente ontvangt de subsidie in het jaar na startbouw en de subsidie is met name bedoeld om de gemeente te ondersteunen bij de noodzakelijke investeringen om de woningbouw sneller mogelijk te maken. Het is niet de bedoeling van het Rijk om deze bedragen rechtstreeks door te (laten) sluizen naar ontwikkelende partijen. Genoemde bedragen zijn voorzichtigheidshalve nog niet ingerekend.